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LA LOI SCELLIER BBC 2012





PRINCIPE DE LA LOI SCELLIER BBC 2012

La loi Scellier BBC 2012 (Bâtiment Basse Consommation) accorde aux particuliers qui investissent en 2012 dans un logement neuf BBC destiné à la location pendant un durée minimum de 9 ans, une forte réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) pendant la période de location 9, 12 ou 15 ans.

Conditions à respecter :

1. Acquérir un logement neuf BBC entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012.
2. Destiner le logement à la location pendant une durée minimale de 9 ans (9, 12 ou 15 ans avec le dispositif loi Scellier BBC intermédiaire).
3. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
4. Le logement doit être loué nu.
5. Respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique (et plafonds de ressources avec le dispositif loi Scellier BBC Intermédiaire).

Deux mécanismes sont envisageables avec la loi Scellier BBC 2012:

1. La loi Scellier BBC Classique:

Durée du mécanisme: 9 ans ferme
Conditions: Plafonds de loyer BBC Classique (cf tableau)
Défiscalisation:
  • De la 1ére à la 9iéme année : 13% / 9 = 1,44% du montant de l'investissement en réduction d'impôt par an.
Soit jusqu'à 4 333 €/an d'économie d'impôts sur le revenu pendant 9 ans.

2.La Loi Scellier BBC Intermédiaire:

Durée du mécanisme: 9 ans, 12 ou 15 ans.
Condition 1 : Plafonds de loyers BBC Intermédiaire (cf tableau)
Condition 2 : Plafonds de ressources des locataires (cf tableau)
Défiscalisation:
  • De la 1ére à la 9iéme année : 13% / 9 = 1,44% du montant de l'investissement en réduction d'impôt par an.
  • De la 10iéme à la 15iéme année : 8% / 6 = 1,33% du montant de l'investissement en réduction d'impôt par an.
Soit jusqu'à 4 333 €/an d'économie d'impôts sur le revenu pendant 9 ans puis 4 000 €/an les 6 années suivantes.

Pourquoi investir avec la Loi Scellier BBC en 2012 :
  • Réduire ses impôts.
  • Se constituer un patrimoine immobilier important grâce aux loyers et économies d’impôts.
  • Percevoir des revenus complémentaires à la retraite.
  • Bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les loyers (revenus fonciers) et d'une forte réduction d'impôt sur les revenus tout au long du mécanisme.


Profil de l’investisseur en loi Scellier BBC en 2012 :

Tout contribuable domicilié en France au sens de l’article 4B et soumis à l’Impôt sur le Revenu peut bénéficier du mécanisme de défiscalisation loi Scellier BBC.

Tableau récapitulatif Loi Scellier BBC:

Loi Scellier BBC Classique Loi Scellier BBC Intermédiaire
De 1 à 9 ans % du montant de l’investissement en réduction d’impôt 13% du prix de l'investissement (maximum de 300 000 €), soit 1.44%/an. 13% du prix de l'investissement (maximum de 300 000 €), soit 1.44%/an.
De 9 à 15 ans % du montant de l’investissement en réduction d’impôt 8% du montant de l’investissement sur 6 ans, soit 1,33%/an.
Montant maximum de réduction d’impôt annuelle jusqu'à 4 333 € jusqu'à 4 333 € pendant 9 ans et jusqu'à 4 000 € de 9 à 15 ans
Durée d'engagement et de location 9 ans 9, 12 ou 15 ans
Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers Abattement de 30% des loyers perçus
Plafond de ressources du locataire NON OUI
Possibilité de louer à un ascendant / descendant OUI, si le locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal NON


REDUCTION D'IMPOTS LOI SCELLIER BBC

Deux types de réduction d'impôt sont envisageables avec la loi Scellier BBC:

1. La loi Scellier BBC Classique (9ans):

Défiscalisation - Réduction d'impôt Scellier BBC :
  • De la 1ière à la 9iéme année : 13% / 9 = 1,44% du montant de l'investissement(1) en réductions d'impôt par an.

La loi Scellier BBC Classique 2012 prévoit sur 9 ans une réduction d’impôt sur les revenus égale à 13% du montant de l’investissement (plafonné à 300 000 €). Ainsi, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 4 333 € pendant 9 ans, soit, une réduction d’impôt totale de 39 000 €.


2. La Loi Scellier BBC Intermédiaire (9, 12 ou 15 ans(2)):

Défiscalisation - Réduction d'impôt Scellier BBC :
  • De la 1ière à la 9iéme année : 13% / 9 = 1,44% du montant de l'investissement(1) en réductions d'impôt par an.
  • De la 10iéme à la 15iéme année : 8% / 6 = 1,33% du montant de l'investissement(1) en réductions d'impôt par an.
  • Abattement forfaitaire supplémentaire sur les revenus fonciers de 30% des loyers perçus tous les ans pendant toute la durée du mécanisme.
(1) Montant de l'investissement = Prix d'achat du bien + frais de notaire. (2) Avantage fiscal peut-être prolongé au-delà des 9 ans par deux périodes de 3 ans chacune.

A noter : L'année de passage Notaire fixe le niveau de réduction d'impôt de 13%. La réduction d'impôt interviendra sur l'année d'achèvement du bien, sur les revenus de l'année en cours et sans prorata temporis. Autrement dit, quelque soit la date de livraison du bien dans l'année, la réduction d'impôt est acquise entièrement sur l'année en question.

Avec la loi Scellier BBC Intermédiaire, au delà des 9 ans de défiscalisation l’avantage fiscal peut être prolongé par deux périodes de 3 ans (6 ans) de 8% du montant de l'investissement. Ainsi, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle supplémentaire de 4000€, vous bénéficierez ainsi d’une réduction d’impôt maximale de 63 000 € sur 15 ans.

De plus un abattement forfaitaire de 30% des loyers est à intégrer chaque année (dés la première année) à la fiscalité des revenus fonciers (déclaration fiscale 2044).


Exemple: Montant de l'investissement: 200 000€

Défiscalisation Loi Scellier BBC Classique (9 ans) : De la 1ière à la 9iéme année: 1,44% de 200 000 € = 2 889 € de réduction d'impôt annuelle
Réduction d'impôt totale sur les 9 ans: 26 000 €

Défiscalisation Loi Scellier BBC Intermédiaire (9, 12 ou 15 ans) : De la 1ière à la 9iéme année : 1,44% de 200 000 € = 2 889 € de réduction d'impôt annuelle De la 10iéme à la 15iéme année : 1,33% de 200 000 € = 2 667 € de réduction d'impôt annuelle
Réduction d'impôt totale sur les 9 ans: 26 000 €
Réduction d'impôt totale sur les 15 ans: 26 000 € + 16 000 € = 42 000 €


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Tous les conseils pour réaliser un bon investissement en loi Scellier BBC 2011 :

Nombreux sont les investisseurs attirés par l’avantage fiscal de la loi Scellier BBC et en oublient parfois les éléments fondamentaux pour opérer un bon investissement. Cet investissement repose avant tout sur un bien immobilier, et comme toute acquisition immobilière, il convient de prendre certaines précautions. Il est donc impératif de vérifier l’ensemble des conseils énoncés ci-dessous :

1. L’emplacement du logement L’emplacement est primordial, n’oubliez pas que pour bénéficier des avantages fiscaux il est nécessaire de louer votre logement pendant 9 ans. Et, il sera d’autant plus facile de mettre en location un logement bien situé. Ainsi, privilégiez un logement dans une grande agglomération, proche des transports en commun (RER, Métro, Tramway, ligne de bus …), des commerces ou même à proximité du centre ville.

2. Le prix d’acquisition La différence de prix au mètre carré entre un logement neuf et un logement ancien ne devrait pas dépasser 20% (la TVA). Cependant, un logement neuf reste plus cher qu’un logement ancien au même titre qu’une voiture neuve est plus chère qu’une voiture d’occasion. Si le logement neuf est vendu avec parking, il convient de soustraire le prix du parking avant de calculer le prix au mètre carré (le prix de l’immobilier est toujours calcul hors parking).

3. Le montant du loyer Pour optimiser votre investissement, l’idéal est de louer votre logement au prix de marché. Vous pouvez facilement déterminer le loyer de marché en consultant les sites Internet d’annonces immobilières et en respectant les critères de choix de ville, surface, typologie … Avec la loi Scellier BBC des plafonds de loyers ont étés instaurés, la France a ainsi été découpée en zone géographique. Néanmoins, dans la grande majorité des cas les plafonds de loyers correspondent aux loyers de marché.

4. Le financement de l’opération Il est recommandé de financer la totalité de l’investissement par une banque afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. Optez pour un différé d’amortissement à la livraison et ainsi, commencer à rembourser les mensualités de crédit lorsque logement est loué. Privilégiez un taux fixe avec une durée de financement longue (en fonction de votre âge), 20 ans est souvent la durée idéale. Choisissez un organisme de cautionnement (Caution logement ou SACCEF) à la place de l’hypothèque et négociez l’annulation des frais en cas de remboursements anticipés.

5. Bien faire gérer son logement et Garantir ses Loyers La gestion locative du logement doit être déléguée à un professionnel, son expertise vous garantira de louer le bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. De nombreuses assurances couvrent le risque des éventuels loyers impayés, détériorations immobilières, frais juridiques et absence de locataire. Ces assurances seront d’autant plus facile à obtenir si le logement est bien situé. Le coût global de l’assurance est d’environ 4% H.T des loyers, ces assurances sont déductibles des revenus fonciers, autant en profiter !

Conseil : dans la mesure où le logement est bien situé, prenez juste l’assurance loyers impayés (2,5% des loyers H.T).


6. Le montant de l’investissement Adaptez le montant de votre investissement au montant de votre Impôt sur le Revenu. Etant donné que la réduction d’impôt annuelle en Loi Scellier BBC est de 2,50% par an du montant de l’investissement (pendant 9 ans), le montant à investir se détermine de la façon suivante :

Montant de l’investissement : Montant de votre impôt annuel / 2,50%

Exemple : Si vous payez 3000 euros d’impôt par an, le montant à investir est de : 3000 euros / 1,44 % = 207700 euros.

A savoir : le montant maximum donnant droit à réduction d’impôts est plafonné à 300 000 euros.


7. Un promoteur d’envergure nationale L’acquisition d’un logement sur plan en VEFA (Vente en Etat futur d’Achèvement) peut comporter un risque de faillite du promoteur et de non achèvement des travaux. Ainsi, il faut s’assurer que le promoteur dispose des garanties financières extrinsèques et/ou intrinsèques d’achèvement des travaux. L’achèvement des travaux est alors garanti par les fonds propres du promoteur et/ou un organisme bancaire.

8. Faire appel à un conseiller indépendant Choisir pour conseiller un professionnel de la gestion de patrimoine indépendant. Vérifier la qualité de formation du conseiller (immobilier, ou encore Conseiller en Investissement Financier « C.I.F » agréer à une chambre). Ce dernier vous accompagnera tout au long de votre projet : explications en détail de la loi Scellier BBC, propositions de logements de qualité et aides au montage financier.
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