Les prix et les transactions sont en baisse sur le marché de l’immobilier ancien, alors que le secteur du neuf semble garder le cap.

Les volumes de transactions immobilières de logements anciens restent bas avec seulement 513 000 transactions enregistrées en 2009, contre 597 000 l’année précédente. De plus, d’après les chiffres de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les prix de l’ancien ont baissé de 4,9% en 2009 et de 3,1% en 2008.

Phénomène apparu avec la crise de l’immobilier, la «sous-offre» de logement persiste. En effet, de nombreux propriétaires refusent de mettre leurs biens sur le marché de peur de devoir baisser le prix de vente espéré. Les primo-accédants, eux, ont continué d’investir, portés par le nouveau prêt à taux zéro.

Le marché de l’immobilier neuf collectif, lui, a affiché au contraire une belle progression, passant de 80.000 unités en 2008 à 106.000 en 2009. Une tendance encouragée par le doublement du prêt à taux zéro mais aussi le dispositif locatif de défiscalisation de la loi Scellier. La maison individuelle, cependant, a eu moins de succès, puisqu’avec 134.000 ventes, 2009 a accusé une baisse de 18% par rapport à 2008.

Les prix, comme dans l’ancien, ont baissé mais dans une moindre mesure, de -1,2% en moyenne. En revanche, les prix du neuf devraient augmenter au cours des années à venir, pour faire face notamment aux nouvelles normes BBC (« Bâtiment Basse Consommation ») peu à peu obligatoires, mais aussi, à cause d’une tension sur les prix du foncier.

Selon la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) le marché immobilier neuf devrait demeurer convalescent en 2010. LA FNPC anticipe 25 000 transactions trimestrielles, soit 100 000 ventes sur l’année, un niveau équivalent à celui de 2009.

En 2009, l’investissement locatif a parfaitement joué son rôle avec près de 65 000 logements vendus gràce au dispositif Scellier alors que dans le même temps l’accession à la propriété restait grippée avec 35 000 ventes.

La tendance semble identique en 2010 avec comme point positif, pour les investisseurs locatifs, un mécanisme fiscal en Loi Scellier toujours intéressant, avant un verdissement prévu en 2011, et comme points négatifs une possible remontée des taux d’intérêts et un marché de l’achat revente toujours bloqué.

Sous l’impulsion du président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC) et pour se préparer à la nouvelle réglementation thermique prévue en 2013 - les bâtiments basse consommation seront la norme avec un plafond de consommation de 50kWh par mètre carré et par an - les promoteurs immobiliers ont accéléré la mise aux normes de leurs programmes.

En effet, alors que seulement 3% des permis de construire déposés fin septembre 2009 concernaient des bâtiments basse consommation, ce sont plus de 50% des permis de construire déposés à partir du 2ème trimestre 2010 qui devraient correspondre à des bâtiments basse consommation.

Certains promoteurs ont même pris de l’avance, à l’image de Bouygues Immobilier, des Nouveaux Constructeurs ou encore de Kaufman & Broad. Ce dernier assure que tous ses logements vendus en 2011 seront aux normes BBC.

Le verdissement à partir de 2011 du dispositif d’investissement locatif en Loi Scellier, qui avantagera les logements BBC, est venu renforcé cette tendance.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réglementation, Les bâtiments BBC afficheront un coût de construction supérieur de 12% à 15%. Ce surcoût pourrait être absorbé par la baisse des prix du foncier et devrait disparaitre dès la généralisation de la réglementation.

L’INSEE a publié, la semaine dernière, l’indice de référence des loyers (IRL) pour le quatrième trimestre 2009. Celui-ci affiche un léger repli de 0,06% sur un an. Sur les 3 premiers trimestres de 2009, il avait successivement augmenté de 2,24%, 1,31% et 0,32% par rapport à la même période de 2008.

Avec ce recul, les locataires qui devaient avoir leur loyer révisé au cours du 1er trimestre 2010 sont en droit d’exiger une baisse. Elle n’est possible qu’à plusieurs conditions :

1) L’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail,
2) Le bail doit faire référence à "l’IRL du quatrième trimestre de l’année" afin de bénéficier de ce chiffre,
3) Le bail doit mentionner la "révision" ou "l’indexation" du loyer selon l’IRL,
4) le locataire doit demander la révision.

Comme évoqué plusieurs fois, la loi de Finance 2010, publiée au Journal officiel le 31 décembre 2009 et entrée en vigueur le 1er janvier 2010, apporte plusieurs modifications au dispositif de la loi Scellier :

1. Taux de réduction d’impôt :

a) Pour les investissements réalisés en 2010, le taux de réduction d’impôt est maintenu à 25%,
b) Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, le taux de réduction sera respectivement de 15% et 10%. Les logements respectant le label BBC (« Bâtiment Basse Consommation énergétique») bénéficieront d’un bonus écologique avec un taux de réduction de 25% et 20% ;

2. Non cumul de la Loi Scellier et du PLS :

La loi de finance 2010 interdit le cumul entre le dispositif Scellier et le prêt locatif social (PLS). Cette interdiction n’est applicable qu’aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010 ;

3. Dispositif Scellier en zone C :

Le zonage de la réduction d’impôt est assoupli pour 2010. Les logements situés en zone C pourront bénéficier de la réduction d’impôt à condition que la commune ait reçu un agrément spécifique délivré par le ministère du logement.

Selon le ministère de l’Ecologie, les ventes de logements neufs ont connu une forte progression au 3 trimestre 2009 avec 29000 logements vendus soit une hausse de 65,2% par rapport à l’année dernière, dont +68% pour la vente de logements collectifs.

Ce net rebond est en grande partie dû au succès de la Loi Scellier instaurée en début d’année. En effet, selon les agglomérations, le pourcentage d’investisseur locatif représente désormais 60% à 65% des ventes contre 55% en moyenne avant la crise. Rappelons que la Loi Scellier permet, dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf, de bénéficier en 2009 et 2010 d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du bien.

Cependant, cette forte augmentation des ventes ne relance toujours pas la construction puisque entre août et septembre 2009 le dépôt de nouveaux de permis de construire a baissé de 17,8% par rapport à l’année dernière et les mises en chantier ont reculé de 18,1%. Elle permet surtout aux promoteurs de réduire nettement leurs stocks. En effet, pour faire face à la crise, ces derniers avaient quasiment gelé ou abandonné le lancement de nouveaux programmes. Ainsi, depuis fin 2008 les mises en vente de logements neufs reculent de 38,5%, dont -9,6% au dernier trimestre.

Après les membres de sa commission des Finances le vendredi 6 novembre, les députés de l’Assemblée Nationale ont confirmé vendredi 13 novembre le maintien du mécanisme fiscal actuel « Loi Scellier » en 2010.

Dans le projet initial, le gouvernement souhaitait réduire l’avantage fiscal de la Loi Scellier à 20% (vs 25%) pour les biens acquis ou construits en 2010 ne respectant pas le label BBC (« Batiment Basse Consommation »).

Désormais, en 2010 comme en 2009, pour tout investissement locatif sous le régime Loi Scellier, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du bien, plafonné à 300000 €.

En revanche en 2011 et 2012, un différentiel de 10 points existera entre les logements BBC et les non BBC. Concrètement, la réduction d’impôts sera de 25% en 2011 et de 20% en 2012 pour les logements BBC et de 15% en 2011 et 10% en 2012 pour les logements non BBC.

Alors que la loi de Finance pour 2010 prévoyait de ramener, dans le cadre d’un investissement immobilier sous le régime Scellier, la réduction d’impôt de 25% à 20% du prix du bien, les députés de la commission de Finances de l’Assemblée Nationale ont voté, le vendredi 6 novembre, à l’unanimité un amendement pour annuler cette mesure.

Les deux auteurs de cet amendement, Gilles Carrez et François Scellier, justifient ce sursis d’un an par la volonté de maintenir la confiance des investisseurs et de soutenir le niveau des mises en chantier qui affiche encore un recul important.

Ainsi, en 2010, pour tout investissement locatif sous le régime Scellier, l’investisseur devrait bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du bien, plafonné à 300000 €. Cette réduction d’impôt sera ramenée à 15% en 2011 et 2012 sauf pour les logements respectant la norme BBC (« Bâtiment Basse Consommation ») qui bénéficieront toujours d’une réduction de 25%.

Après l’annonce de la modification de la loi de Robien, remplacée par la loi Scellier, deux nouvelles pourraient re-dynamiser le marché:

- la baisse pour la première fois depuis 2005 des taux d’intérêts des crédits immobiliers: ils sont passés en moyenne de 5,15% en novembre à 5,01% en décembre. Cette tendance devrait se poursuivre avec une possible nouvelle baisse des taux de la BCE début 2009.

- le recul des prix de l’immobilier en France au 4ème trimestre: après l’envolée de ces dernières années et la stabilité début 2008, les prix de l’immobilier en France ont fortement reculé sur les 3 derniers mois: -5,9% à Paris, -13% à Lyon, - 16,6% en Aquitaine... Aucune région n’est épargnée. De nouvelles baisses sont à attendre en 2009.

Ces éléments sont de bonnes nouvelles car cela devrait re-fluidifier le marché et redonner du pouvoir de négociation aux acheteurs.

Afin de redynamiser le marché immobilier neuf, qui traverse une période difficile, l’Assemblée a voté le 10 décembre 2008, la refonte du mécanisme de défiscalisation concernant la loi Robien. Le Sénat a approuvé le vote des députés pour cette mesure fiscale exceptionnelle en faveur des investissements locatifs pour 2009 destinée à remplacer les dispositifs Robien / Borloo.

Plutôt que l’amortissement fiscal actuel du Robien, cette nouvelle disposition loi SCELLIER prévoit une réduction d’impôt de 25% du prix du logement neuf acquis plafonné à 300 000 € (quelle que soit la tranche d’imposition) et destiné à la location. Cette réduction d’impôt serait étalée sur 9 ans à raison de 5% la première année et 2.5% les années suivantes.

L’avantage fiscal lié à ce système a le mérite d’être plus équitable dans la mesure ou il ne varie pas selon la tranche d’imposition du foyer fiscal contrairement aux dispositifs Robien et Borloo actuels avec lesquels l’amortissement fiscal favorise les plus aisés.

Parallèlement à ce véritable « coup de pouce » destiné à relancer les investissements locatifs, l’Assemblée a également adopté le doublement des prêts à taux zéro (PTZ) pour toute acquisition d’un logement en 2009 afin de soutenir la construction de logements supplémentaires et d’encourager l’accession à la propriété.

Ces nouvelles dispositions législatives couplées à la baisse des prix et à la détente monétaire devraient favoriser les rendements des investissements immobiliers en 2009.

Après +11% en janvier, les cotisations d'assurance vie en France ont poursuivi leur hausse en février, avec une progression, sur les deux premiers mois de l’année, de 16% par rapport à la même période de 2009 selon un communiqué publié par la Fédération Française des Sociétés d'Assurance. Sur janvier et février 2010, les versements ont atteint 27 milliards d'euros.

Les versements portés sur les fonds garantis en euros atteignent 23,3 milliards d'euros à fin février 2010, soit une progression de 15 %. Les supports en unités de compte enregistrent une progression de leur collecte plus forte, +26 % à 3,7 milliards d'euros.

Au total à fin février, la totalité des sommes investies sur l'assurance-vie représentaient pas moins de 1.265 milliards d'euros.

Les cotisations d'assurance vie en France ont poursuivi leur hausse en janvier, avec une progression de 11% par rapport à la même période de 2009 selon un communiqué publié par la Fédération Française des Sociétés d'Assurance.

Sur le premier mois de l'année 2010, les versements ont atteint 13,1 milliards d'euros, en hausse de 11%, un rythme légèrement moins soutenu qu'en 2009 (12%). La collecte nette enregistre, elle, un bond de 21% à 6,8 milliards d'euros.

Très malmenés depuis le début de la crise financière, les contrats en unités de compte (UC) enregistrent une légère hausse de 1% de la collecte à 2,1 milliards d’euro. Ces contrats dont le capital n'est pas garanti et dont les résultats dépendent des performances des marchés financiers restent néanmoins minoritaires dans la collecte globale (16%).

Au final, l'encours global de l'assurance vie atteignait, à fin janvier, 1 257 milliards d'euros, en hausse de 10% sur un an.

Avec le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) pour 2010, l’assurance vie est désormais soumise, dans tous les cas, aux taxes sociales.

En effet, avant le 1er janvier 2010, les gains réalisés dans le cadre de l’assurance vie, en unités de comptes ou multi supports, sont exonérés des taxes sociales de 12,1% (CSG, CRDS, prélèvement social de 2% et contribution additionnelle) lorsque le contrat se dénoue avec le décès de l’assuré.

Désormais, le PLFSS pour 2010 met fin à cette exception. Ainsi l’assureur doit, avant de verser le capital aux assurés, prélever 12,1% de taxes sociales sur les gains réalisés. Cette mesure s’applique au 1er janvier 2010 à l’ensemble des intérêts capitalisés sur les contrats en cours et ce quelle que soit la date de souscription du contrat d’assurance vie.

Pour ceux qui souhaitent réduire le montant de leur impôt sur le revenu à ; payer en 2010, voici une liste de produits financiers à souscrire impérativement avant le 31 décembre 2009 :



1) Réduire ses impôts et préparer sa retraite:
- le PERP pour les salariés
- le contrat Madelin pour les travailleurs non salariés

2) Amélioration du logement :
- crédit d’impôt de 15% à 50% pour les dépenses liées aux économies d’énergie et au développement durable

3) L’immobilier locatif neuf via les SCPI Scellier

4) L’investissement dans les PME :
- FIP
- FCPI

5) Investir dans le 7ème art avec les SOFICA

Les taux des crédits immobiliers ont poursuivi leur baisse au mois de novembre. Selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, ils se sont établis en moyenne à 3,77% (hors assurance) contre 3,80% en octobre. Sur un an, les taux ont reculé de 138 points de base pour revenir à leur niveau du printemps 2006. Ainsi, 67% des prêts sont actuellement accordés à un taux inférieur à 4%.

L’étude relève également que la durée des prêts diminue aussi : elle ressort en moyenne à 208 mois (237 mois dans le neuf et 227 mois dans l’ancien) contre 212 mois en octobre.

En revanche, la solvabilité des ménages se dégrade avec une hausse de l’endettement de 2,9% en moyenne depuis le début de l’année et un recul de l’apport personnel.

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2009 pour souscrire aux fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et aux fonds d’investissement de proximité (FIP) qui vous donneront droit à une réduction d’impôt en 2010 sur vos revenus 2009.

Rappelons que la souscription de parts de FIP ou de FCPI ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 25% des sommes versées dans la limite annuelle de 12 000 € pour les personnes seules ou 24 000 € pour les couples mariés ou pacsés. La réduction maximale susceptible d’être obtenue en souscrivant des FIP ou des FCPI est donc de 3 000 € pour les personnes seules et de 6 000 € pour les couples mariés ou pacsés.

Les deux mécanismes étant cumulables, une personne seule peut bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 6 000 €.

Malgré l’augmentation des cotisations depuis le début de l’année (+10%), le marché de l’assurance-vie demeure encore convalescent. Les particuliers, afin de se protéger de la volatilité des marchés, se sont détournés des contrats en unités de compte, investis majoritairement en actions, pour privilégier les fonds en euros à capital garanti, des placements beaucoup moins rentables pour les assureurs.

De plus, les compagnies ont également été pénalisées par la baisse des taux d’intérêts à long terme qui est venue directement diminuer leur marge sur les contrats à taux fixe.

Ainsi, ces élément devraient entrainer en 2009 une baisse des rendements des fonds euros. Après une revalorisation des contrats en moyenne de +4% en 2008 (et +4,3% en 2007), la hausse pourrait s’établir cette année à +3,7%.

Selon la fédération française des sociétés d’assurance (FFSA), la collecte nette sur les contrats d’assurance vie a atteint 4 milliards d’euros en septembre 2009. Sur les 9 premiers mois de l’année, les cotisations sont en hausse de 10%. Toujours selon la FFSA, ce regain d’attrait pour les contrats d’assurance vie s’explique par le faible niveau des taux courts et la baisse successive de la rémunération du Livret A.

L’exercice 2009 s’annonce comme nettement meilleur que 2008, année où les cotisations avaient affiché un net recul. Ainsi sur les 9 premiers mois de l’année la collecte nette sur les contrats d’assurance vie progresse, par rapport à 2008, de 37%, à 41,5 Mds€, mais demeure inférieure de 10% au niveau constaté en 2007 sur la même période.

Le gouvernement vient d’annoncer le nouveau taux du livret A. Si celui est désormais fonction d’une formule intégrant le niveau d’inflation, le gouvernement a décidé, au vu du contexte économique, de passer outre:
en effet estimé à 2% par l'INSEE, celui ci sera finalement réduit de 4% à 2,5%.

Avec cette mesure, le gouvernement cherche sans doute à relancer la consommation, en berne depuis plusieurs mois.

2ème effet positif, elle redonne de l’intérêt aux autres placements (assurance-vie, immobilier...) qui procurent des rendements désormais plus intéressants.

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), est un nouveau placement en Pierre Papier. Ce placement proche d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se distingue, par deux formes de fiscalités: l’une proche d’un investissement immobilier et l’autre d’un placement en Bourse.
 
De plus, à la différence de la SCPI qui investit ses fonds en totalité dans de l’immobilier locatif, l’OPCI n’investit qu’au minimum 60 % de son patrimoine dans de l’immobilier. Les 40 % restant peuvent donc être aloués dans d’autres actifs, ce qui permet de sécuriser et de dynamiser l’ensemble de votre patrimoine.